不動産投資の減価償却とは？仕組み・耐用年数・節税との関係
減価償却は建物の取得費を年数で分けて経費に計上する仕組みです。手元からお金が出ないのに経費になるため節税効果が語られますが、売却時の税金と表裏一体です。仕組みと落とし穴を整理します。
減価償却の基本的な考え方
建物は時間とともに価値が減るという前提で、取得費を耐用年数にわたって分割し、毎年の経費として計上します。土地は減価しないため対象外です。実際に現金が出ていく支出ではないのに経費になるため、帳簿上の利益を圧縮できるのが特徴です。ただし「経費が増える=得」ではなく、あくまで課税のタイミングをずらす性質のものだと理解しておく必要があります。
耐用年数と償却期間の関係
法定耐用年数は構造ごとに定められており、木造・鉄骨・RCで大きく異なります。中古物件を取得した場合は、経過年数に応じて残存耐用年数を計算するため、築古ほど短期間で償却でき、1年あたりの経費が大きくなります。これが「築古木造は節税に使える」と言われる理由ですが、短期間で償却が終われば以降は経費が消え、税負担が跳ね上がります。
注意ポイント売却時に効いてくる注意点
減価償却で経費計上した分だけ帳簿上の取得費は下がります。売却時の譲渡所得は「売却価格 − 取得費(償却後) − 譲渡費用」で計算されるため、償却を進めるほど売却益が大きく出て課税されます。つまり保有中に減った税金の一部は売却時に戻ってくる構造です。保有期間と出口をセットで考えないと、節税のつもりが単なる先送りになります。
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※ 公式サイトの表記（2026年7月編集部確認時点）
よくある質問
- Q. 減価償却で本当に節税になりますか？
- 課税を先送りする効果はありますが、売却時に取得費が下がって譲渡所得が増えるため、生涯を通じた税負担が必ず減るとは限りません。所得水準・保有期間・出口の想定によって結果が変わるため、税理士など専門家に自分のケースで試算してもらうことをおすすめします。
- Q. 築古の木造アパートが節税に向くと言われるのはなぜ？
- 法定耐用年数を過ぎた中古物件は残存耐用年数が短く計算されるため、1年あたりの償却額が大きくなり、短期間で経費を多く計上できるからです。ただし償却期間が終わると経費が消えて税負担が増え、建物自体の修繕費もかさむ時期に入ります。
- Q. 減価償却の計算は自分でできますか？
- 構造・築年数・取得費の按分など判断が必要な部分が多く、誤ると申告のやり直しにつながります。仕組みを理解したうえで、実際の計算と申告は税理士に確認するのが安全です。
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築古の木造アパートが節税に向くと言われるのはなぜ？
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